政協(xié)提案
關(guān)于適當(dāng)調(diào)整我市生態(tài)新城基準(zhǔn)地價(jià)
以適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的建議
提案人：趙素卿
我市的生態(tài)新城建設(shè)，對(duì)于緩解舊城壓力、增強(qiáng)和完善城市功能、提升城市形象，引領(lǐng)和推動(dòng)我市轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展具有重要意義。自2013年6月6日生態(tài)新城管委會(huì)正式掛牌成立、拉開(kāi)建設(shè)序幕，至今尚未形成真正具有吸引力的投資熱土，我們對(duì)我市有代表性的民營(yíng)企業(yè)進(jìn)行了走訪調(diào)研，大家普遍認(rèn)為，除去國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲弱、房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫等大環(huán)境、政策性因素影響外，生態(tài)新城高額的土地出讓地價(jià)阻礙了許多建設(shè)項(xiàng)目落地，只有為數(shù)不多的幾個(gè)棚戶區(qū)安置拆遷住宅項(xiàng)目、一些基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目在建或已建成。民營(yíng)企業(yè)家建議：在起步階段，先適當(dāng)降低生態(tài)新城出讓地價(jià)，待各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施完善、吸引商業(yè)、住宅、工業(yè)項(xiàng)目落地開(kāi)工建設(shè)形成一定規(guī)模后，再穩(wěn)步提高、逐步過(guò)渡到市場(chǎng)地價(jià)供應(yīng)建設(shè)用地。
一、生態(tài)新城現(xiàn)行出讓地價(jià)與實(shí)際市場(chǎng)地價(jià)不符
2013年國(guó)土行政主管部門(mén)調(diào)整市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，生態(tài)新城由于基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重缺乏，作為一個(gè)單獨(dú)區(qū)域設(shè)置分等定級(jí)，基準(zhǔn)地價(jià)明顯低于建成區(qū)。2016年再次調(diào)整市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，將生態(tài)新城與建成區(qū)統(tǒng)一分等定級(jí)，作為建成區(qū)二級(jí)地段確定地價(jià)。
陽(yáng)泉市主城區(qū)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)表（2016年）
級(jí)別 商業(yè)用地 住宅用地 級(jí)別 工業(yè)用地
元/㎡ 萬(wàn)元/畝 元/㎡ 萬(wàn)元/畝 元/㎡ 萬(wàn)元/畝
Ⅰ級(jí) 2517 167.8 1906 127.07 控制區(qū) 829 55.27
Ⅱ級(jí) 2069 137.93 1444 96.27 Ⅰ級(jí) 525 35
Ⅲ級(jí) 1625 108.33 1059 70.6 Ⅱ級(jí) 318 21.2
Ⅳ級(jí) 1283 85.53 894 59.6 Ⅲ級(jí) 227 15.13
Ⅴ級(jí) 903 60.2 677 45.13 —— —— ——
基準(zhǔn)地價(jià)是在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)不同級(jí)別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)木|(zhì)地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估的，并由市、縣以上人民政府公布的國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。
在實(shí)際出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)按照市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定出讓底價(jià)，報(bào)市政府領(lǐng)導(dǎo)審批。出讓底價(jià)一般比基準(zhǔn)地價(jià)高出30—70萬(wàn)元/畝。
我市本身山大溝深、平地少，開(kāi)發(fā)平整場(chǎng)地通入水電暖氣等設(shè)施成本就比較高，建成區(qū)內(nèi)土地使用密度很大，所以與周邊省、市相比，我市建成區(qū)市場(chǎng)地價(jià)明顯增高，主要由于拆遷安置地上居民成本居高不下。而生態(tài)新城大多土地屬于郊區(qū)農(nóng)村集體所有土地，開(kāi)發(fā)成本中包含的拆遷安置費(fèi)用遠(yuǎn)低于建成區(qū)，而且七通一平水平與建成區(qū)相比也差距很大，仍然按照建成區(qū)的出讓地價(jià)，不夠合理。
二、基準(zhǔn)地價(jià)及出讓地價(jià)、市場(chǎng)地價(jià)與我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相適應(yīng)
我市在八九十年代，屬于全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的地市，依托煤炭、硫鐵礦、鋁礬土資源優(yōu)勢(shì)，興辦了大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，城鎮(zhèn)化率也遙遙領(lǐng)先。隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯滯后與全國(guó)全省平均水平，民間資本大量沉淀或外流，多項(xiàng)指標(biāo)已經(jīng)成為全省倒數(shù)第一，而每隔三年進(jìn)行一次的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整，一直再往上升，以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)的出讓地價(jià)越來(lái)越高。以新落戶生態(tài)新城的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目為例，山西泉民開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司以商業(yè)用地二級(jí)地段地價(jià)200萬(wàn)元/畝獲得74951.8平方米建設(shè)用地使用權(quán)，總價(jià)2.25億元，以生地現(xiàn)狀出讓，按照七通一平的熟地地價(jià)出讓，場(chǎng)地只是初步平整，許多基礎(chǔ)設(shè)施還不夠完善，地價(jià)明顯高于市場(chǎng)地價(jià)。由于場(chǎng)地條件差、基礎(chǔ)設(shè)施跟不上，幾年來(lái)積累了規(guī)劃建設(shè)用地指標(biāo)、已批準(zhǔn)農(nóng)轉(zhuǎn)用的3000多畝用地要么招拍掛流拍、要么無(wú)人問(wèn)津，一直供應(yīng)不出去，生態(tài)新城基準(zhǔn)地價(jià)和出讓地價(jià)水平與周邊地市相比，只比太原、晉中、大同略低，基本與長(zhǎng)治、晉城持平，高于朔州、忻州、臨汾、呂梁、運(yùn)城，影響招商引資項(xiàng)目以及本土民營(yíng)企業(yè)項(xiàng)目落地。
三、建議實(shí)行土地基準(zhǔn)地價(jià)浮動(dòng)管理
我市將新城定位為生態(tài)新城，即打造全國(guó)一流的宜居新城、華北地區(qū)第一森林城市、華北區(qū)域中心城市、山西省承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的第一階梯。我們建議市委、市政府現(xiàn)暫停舊城改造工作，集中人力、物力、財(cái)力、精力開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)生態(tài)新城土地資源，依照《山西省國(guó)有建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》第七條“各級(jí)土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)地價(jià)評(píng)估工作。基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)根據(jù)土地的位置和用途等確定，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)公布?；鶞?zhǔn)地價(jià)可根據(jù)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地供求情況進(jìn)行調(diào)整。標(biāo)定地價(jià)應(yīng)以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合具體情況確定?！钡囊?guī)定，適當(dāng)降低生態(tài)新城商業(yè)、住宅、工業(yè)一個(gè)等級(jí)的基準(zhǔn)地價(jià)，同步降低三種用途出讓地價(jià)，形成低于河北各市、我市各市的投資環(huán)境，便于本土民營(yíng)企業(yè)投資建設(shè)，更好地吸引外地企業(yè)來(lái)我市發(fā)展。讓市內(nèi)外企業(yè)獲得好的發(fā)展機(jī)會(huì)，形成競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制后，再穩(wěn)步提升地價(jià)水平，讓地價(jià)更好地服務(wù)我市轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展。
